Achat immobilier à Annecy, les prix de la transaction immobilière

Annecy est depuis toujours un secteur très attractif où il fait bon vivre été comme hiver, c’est pourquoi un grand nombre d’investisseurs et de frontaliers s’intéressent à l’immobilier sur la bassin annécien. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à Annecy il faudra au préalable bien identifier les quartiers où les secteurs pour lesquels vous souhaitez lancer vos recherches d’appartement ou de maison et pourquoi faire appel à un chasseur immobilier à Annecy.

En effet, depuis le 1 janvier 2017, Annecy s’est agrandie et intègre aujourd’hui 5 communes qui auront dans peu de temps le même code postal qu’Annecy, c’est le cas de Pringy, Seynod, Meythet et Cran-Gevrier et d’Annecy-le-Vieux. Cette dernière n’a rien à voir avec le vieil Annecy puisqu’elle est située de l’autre côté de la vieille ville d’Annecy et son emblématique photo carte postale des vieilles prisons.

A Annecy, la transaction immobilière est une activité assez complexe du fait du peu d’offres disponibles, car lorsqu’on a gouté à la qualité de vie de cette commune, il est difficile d’en partir, les potentiels acheteurs sont nombreux et de ce fait les prix ne connaissent pas de baisse, bien au contraire. Voici les principales zones d’Annecy, les quartiers et les communes environnantes que vous devez connaître si vous souhaiter réaliser un achat immobilier à Annecy.

Le vieil Annecy

La vieille ville est depuis plusieurs décennies l’hyper-centre d’Annecy. Ce quartier s’étend du château d’Annecy jusqu’au bord du lac à proximité de la compagnie de bateaux et du départ du libellule. Dans les ruelles de la rue de l’Ile et de la rue Saint-Claire vous trouverez sans aucun doute les plus vieux appartements d’Annecy.  Ces vieux bâtiments colorés longent les bords du Thiou (un déversoir naturel du lac d’Annecy dans le Fier). C’est pour cette raison que la commune d’Annecy se nomme également la Venise des Alpes. Côté immobilier, il y a très peu de maisons individuelles (vous en trouverez vers le château), les appartements dans la veille ville se négocient rarement en dessous de 6500€/m2 avec des travaux de rénovation à envisager. Pour certain appartement, les prix peuvent avoisiner les 10 000€/m2. Si vous souhaitez absolument acheter un appartement dans le vieil Annecy, il faut prendre en compte l’état du logement mais également celui du bâtiment en se rapprochant du syndicat de copropriétés, un grand nombre de bâtiments annéciens sont en rafraichissement et parfois de lourds travaux sont à prévoir. Ce quartier reste parmi les plus chers d’Annecy avec le Triangle d’Or notamment sur la rue du Lac qui fait face à l’hôtel de ville d’Annecy. Cependant l’été ce quartier est très bruyant du fait de sa haute fréquentation.

Le Triangle d’Or

Le quartier du Triangle d’Or d’Annecy se trouve à proximité des Galeries Lafayette entre les avenues de France, d’Albigny et du Parmelan, aujourd’hui, il est sans contexte le secteur le plus cher d’Annecy mais ce nom un peu pompeux n’est pas forcément justifié car il existe une très grande différence de prix au m2 entre un appartement situé dans une des trois résidences d’Albigny avec vue sur le lac et la partie basse du quartier du Parmelan. Si vous recherchez un appartement avec vue sur le lac, il faudra débourser en moyenne 800 000€ pour une superficie de 100m2, mais la beauté n’a pas de prix, les eaux turquoises du lac vous laisseront béat, les agences immobilières qui rentrent ce type de mandat le font souvent en exclusivité, un appartement à vendre dans ce quartier et extrêmement rare. De plus, beaucoup de propriétaires ont décidé de mettre à la location vacances ce type d’appartement. La rentabilité est forte, puisque sur les grands sites de location vacances on trouve ce type d’appartement à environ 2000€/semaine soit 24 000€ pour 3 mois, et entre le festival d’animation et la fête du lac, ces appartements se louent d’année en années. Les charges de copropriété dans une résidence de ce type sont extrêmement élevées de même que la consommation énergétique du logement. A quelques centaines de mètres des bords du lac, les prix connaissent une forte baisse et il est possible de trouver des appartements T3 d’environ 55m2 à la vente pour moins de 275 000€ (5000€/m2). Même si bruyant ce quartier d’Annecy est idéal pour y vivre car à proximité du lac, du centre ville, de la gare et des commerces en tout genre.

Le Quartier de la Gare et de Courier

Le quartier du centre commercial Courier et de la Gare est l’un des plus récents du centre ville d’Annecy. Un grand nombre de résidences et de programmes neufs à Annecy ont vu le jour ces 20 dernières années. Ce quartier est aujourd’hui l’hyper-centre ville d’Annecy, c’est aussi le plus cher en moyenne car les appartements se négocient très rarement en dessous des 6500€/m2. Proche de toutes les commodités, arrêt de bus, gare, commerce et à 2 pas du centre ville d’Annecy, ce quartier très prisé constitue un excellent choix si vous souhaitez acheter et résider sur Annecy ou investir car la rentabilité locative y est excellente même en délégant la gestion locative à une agence immobilière. De plus, vous aurez la garantie de louer au prix fort et pourrez calculer précisément vos mensualités, votre prêt et vos taux pourront plus facilement être négociés car les banques connaissent bien ce quartier d’Annecy et y accordent une certaine assurance. Les places de parking étant très rares à proximité, il est néanmoins possible de réserver un abonnement dans la parking courier auprès de la ville d’Annecy.

Mandallaz, Prairie Vovray et Balmettes

Même si ces quartiers ne bénéficiaient pas d’une bonne réputation à Annecy il y a quelques années, de nombreux jeunes cadres sont venus s’y installer et ont contribué à faire augmenter les prix de l’immobilier depuis 1985. Pour un appartement en plein coeur du quartier de la Mandallaz il faudra compter entre 3400 et 4500€/m2, dans le neuf et notamment sur l’Avenue de Chevêne qui est parallèle à la voie ferrée, il faut compter 6000€/m2. Si vous aimez voir les trains vous allez être servi. Les prix sont quasiment identiques dans le quartiers des Balmettes et peuvent exploser à l’entrée de la porte Saint Claire (qui délimite la fin de la vieille ville d’Annecy). Ces quartiers en pleine rénovation constituent d’excellents investissements immobiliers car pour un appartement de 65m2 le prix d’une location est souvent supérieur à 1000€/mois. Néanmoins pour acquérir ce type de bien, vous devrez effectuer votre recherche plusieurs fois par jour ou nous contacter directement. Il faut savoir qu’une annonce d’un bien à vendre dans ce secteur avec une petite surface et aux moins 2 chambres ne reste pas plus d’une semaine à la vente.

Les Romains

Connu pour son marché hebdomadaire le mardi, son ancien parking gratuit et sa fête foraine, le quartier des Romains est une zone résidentielle en pleine reconstruction puisque de nombreux programmes immobiliers neufs ont vu le jour récemment. Vous trouverez également des maisons de ville non loin de la place des romains. Acheter un bien immobilier, appartement ou maison dans cette zone constitue un très bon investissement de part la position géographique des Romains. En effet, ce quartier est situé à quelques centaines de mètres du Boulevard de la Rocade donnant l’accès à la sortie Annecy-Nord de l’autoroute A41 et permet de joindre le centre ville d’Annecy à pied en moins de 10 minutes. Si vous souhaitez acheter un appartement T3 de 70m2 aux Romains, vous trouverez des biens disponibles à partir de 3500€/m2. Pour acheter une maison à Annecy située place des Romains, cela est plus compliqué, mais pas impossible. Il faudra tout de même débourser plus de 1 250 000€ pour être propriétaire d’une maison de ville de 300m2 au Romains soit plus de 4000€/m2. Mais c’est le prix à payer pour acquérir une maison de ville à Annecy.

Les fins, le fier

Le quartier des fins celui du fier sont les quartiers les plus vastes d’Annecy. C’est la que se trouvent le parc des Sports (stade de foot), la piscine-patinoire Jean Régis ainsi que la nouvelle salle de spectacle l’Arcadium. Ce secteur reste assez accessible dans l’ancien si vous souhaitez acheter un bien immobilier puisque la moyenne se situe un peu en dessous des 3500€/m2, néanmoins un grand nombre de programmes neufs ont vu le jour dans ce secteur, les prix constatés dans les annonces dépassent largement les 5000€/m2 pour atteindre dans certains programmes les 7000€/m2 pour 1 pièce supplémentaire ou un dernier étage. Plus près du parc des sports, dans le quartier du fier, vous trouverez également des maisons de ville à des prix abordables pour Annecy même s’il faudra prévoir 4000€/m2 minimum.

Les Teppes – Novel

Il faut bien comprendre qu’il y a une zone limitrophe entre ces 2 quartiers. Le quartier des Teppes n’a pas bonne réputation car c’est un quartier dit « sensible » à Annecy, même si on est très loin des quartiers chauds de Lyon ou de Marseille. Les prix, des appartements sont les plus bas d’Annecy dans le quartiers des Teppes entre la rue Léandre Vaillat et la rue des Anémones. Vous trouverez des appartements à moins de 2500€/m2 mais cela constitue un investissement risqué car les loyers sont les moins élevés d’Annecy et le turn-over important dans ce quartier d’Annecy. Néanmoins il suffit de traverser l’Avenue de Novel et vous rapprocher de la place de l’Annapurna pour retrouver le calme, des espaces verts en bas des immeubles. Cette zone d’Annecy et souvent oubliée des investisseurs et pourtant, ce quartier constitue le meilleur rapport qualité prix d’Annecy. Centre commercial, bus, places de parking, médecins, Mjc, écoles, et à seulement 10 minutes à vélo du centre ville et du lac, certaines parties de Novel ont tout pour plaire. L’achat d’un appartement dans cette zone est un très bon investissement. Pour un appartement 3 pièces de 60m2 il faut compter en moyenne 220000€.

Annecy-le-vieux

Depuis 2017, Annecy-le-Vieux a été rattaché à l’agglomération d’Annecy. Cette commune jouit d’une certaine réputation car les prix n’ont cessé de monter pour atteindre les 10 000€/m2. Mais cela ne stoppe pas les acheteurs car ce nouveau quartier d’Annecy bénéficie de toutes les commodités, écoles, crèches, collèges, université, bus, commerces, proximité du lac, dynamisme grâce au parc des glaisins. A cela s’ajoute un calme historique, des espaces verts proéminents à proximité de chaque immeuble. Concernant les tarifs de l’immobilier à Annecy-le-Vieux, les disparités sont très grandes. Un appartement près de la plage d’Albigny avec vue sur le lac peut se négocier à plus de 9000€/m2 mais le prix moyen se situe aux alentours de 6000€/m2. Dans le neuf, près du quartier des Clarines, les tarifs grimpent jusqu’à 8000€/m2. Un peu plus haut vers le domaine universitaire il faudra débourser 135 000€ pour être propriétaire d’un studio de 20m2 soit 6775€/m2. Acheter une maison à Annecy-le-Vieux relève presque de l’impossible mais on trouve encore quelques maisons près des Glaisins à plus de 1  200 000€ pour des surfaces de 150m2. Le prix des terrains y est extrêmement élevé. Il faudra compter au minimum plus de 600€/m2 pour un terrain constructible.

Pringy

Situé à proximité de l’entrée de l’autoroute A41 reliant Annecy et Genève, le quartier de Pringy est devenu depuis quelques années le dortoir des frontaliers. Faisant désormais partie de la commune d’Annecy, Pringy s ‘étend sur une superficie de 9 km2 et compte pas moins de 4000 habitants. Un grand nombre de commerces se sont établis des deux côtés de la route de Genève. A noter que depuis 2014, il existe une liaison ferroviaire entre Pringy et la gare de Genève Cornavin, ce qui constitue un atout supplémentaire pour les personnes travaillant de l’autre côté de la frontière. Côté immobilier, tous ces avantages n’ont fait qu’augmenter le prix au mètre carré avec une moyenne de 4500€/m2. Pour répondre à la demande, beaucoup de programmes neufs se sont construits au fil des années, certains programmes immobiliers sont encore en construction et affichent des tarifs supérieurs à 5200€/m2, si vous souhaitez acheter un appartement 3 pièces à Pringy de 70m2, il faudra débourser 370 000€.